メールマガジンバックナンバー

ライフプランとファイナンシャルプランニング（生命保険・住宅ローン・資産運用の見直し）
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　お金を殖やす、貯める、今日からはじめる節約テク！　第０１４号 　　　
　　　
　２００５/６/２８発行 発行部数：１,１０１部 　　　　
　　　
　〜どの金融機関にも属さない中立・公正のＦＰがあなたを応援します〜 　　

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　 □■メルマガの内容（はじめての方へ）
　
　 このメルマガでは、読者の皆さんが知っておくと得する税金のしくみや、賢
　い保険の選び方、住宅ローンの得する利用方法、年金テク、節約テクなど、
　すぐに役立つ知恵を実務家ＦＰがわかりやすく、生活者の立場で、あなたに
　 お伝えします。
　
　 お金について考えることで、あなたやご家族のライフプランについて見直す
　 きっかけになれば、うれしいです。

【目次】 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿___

　 ・家計とビジネスに役立つ算数　〜ワンルームマンション投資（２）〜
　 ・保険商品、契約法、税務の研究　〜保険の損益通算〜
　 ・住宅ローンの見直し（４回目）〜ＦＰ流〜
　 ・セミナー紹介
　 ・無料レポート進呈
　 ・編集後記 　

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　●　家計とビジネスに役立つ算数　〜　ワンルームマンション投資（２）〜

　年金不安から、その不足額を補うために、ワンルームマンション投資して、
　 家賃収入を年金代わりに、と考えている方も多いようです。

　前回は、下記の事例を使って、このマンションを投資物件として購入してよ
　 いのか、利回りから判断してみました。

　<事例>マンションの価格２,５００万円。家賃収入年間１４４万円。年間の
　　　　 費用は固定資産税、修繕積立金など年間５０万円。マンション購入時
　　　　 の登記費用などの初期費用１００万円。

　その結果、業者さんがよく使う、表面利率は、５．７６％、諸経費も考慮に
　 入れた実質利回りは、３．９２％という結果になりました。

　それでも、現在の低金利時代、「３．９２％もあればいいんじゃない。」と
　 いうお考えもあると思います。

　ここで、重要な視点が「時間の価値」を考えるという発想です。
　 たとえば、今１００万円をもらうのと１年後に１０１万円もらうのでは、ど
　 ちらが得だと思いますか。

　単純に、金額を比較して、１年後の１０１万円とはなりません。なぜなら、今
　 の１００万円が年２％で運用できれば、１年後には、１０２万円になるからで
　 す。

　このように、現在と将来の価格を比較する場合、どちらかの時点の価値に合
　 わせて比較することが必要です。現在の時点の価値を「現在価値」といいます。
　 将来の時点の価値は「将来価値」といいます。

　先程の１００万円の例で説明すると、将来価値（１年後）は以下の通りです。

　１年後：元本１００万円＋（利子１００万円×２％）＝１０２万円

　将来価値の１０２万円は現在価値では１００万円ということです。

　計算式を一般化するために、元本をｃ,利子をrとすると、
　 上記の計算式　ｃ＋ｃｒは、ｃ×（１＋ｒ）となります。２年後の将来価値
　 は、（１+ｒ）を２乗すれば求まります。つまり、ｃ×（１＋ｒ）の２乗です。

　つまり、将来価値＝現在価値×（１＋金利）の年数乗になります。

　この式から、現在価値＝将来価値÷（１＋金利）年数乗になります。このと
　きの金利を「割引率」といいます。

　簡単な事例で確認しましょう。

　「５年後に１００万円もらえる商品があります。」割引率を３％とした場合
　 の現在価値はいくらになりますか。

　上記の式に当てはめて、１００万円/（１＋０．０３）の５乗＝約862,609円
　ということになります。

　では、この考え方を使って、マンションの投資判断をしてみましょう。

　<事例>マンションの価格２,５００万円。家賃収入年間１４４万円。年間の
　　　　 費用は固定資産税、修繕積立金など年間５０万円。マンション購入時
　　　　 の登記費用などの初期費用１００万円。

　実質収入＝１４４万円−５０万円＝９４万円　この収入は１０年間変わらな
　 いものとして、１０年後には、価格の７０％で売却できるものと仮定します。
　 割引率は、不動産はリスクがあるので、５％とします。

　＜考え方＞
　 1年目の家賃＝９４万円÷（１＋０．０５）
　 2年目の家賃＝９４万円÷（１＋０．０５）の2乗
　 （省略）
　 10年目の家賃＝９４万円÷（１＋０．０５）の10乗
　 10年目の売却収入＝（２,５００万円×０．７）÷（１＋０．０５）の10乗

　以上の計算結果を全て足したものが、マンション価格の現在価値になります。
　 計算は各自やってみてください。
　 そうすると、現在のマンション価格２,５００万円を下回りますね。結局、
　 このマンション投資は割りに合わないということです。

　ただ、前提条件（仮定）が異なれば、違った結果になります。ここで言いた
　 いことは、マンション投資をする場合、表面利率で安易に判断するのではな
　 く、「現在価値」など使って（ＤＣＦ法）、慎重にシミュレーションして欲
　 しいということです。

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【保険商品の研究】〜保険の損益通算（個人契約）〜

　保険の課税関係は、保険料負担者（通常は契約者）と受取人との関係によっ
　 て決まります。たとえば、養老保険の満期保険金の受取人が契約者本人であ
　 れば、一時所得、自分以外であれば、贈与税といった具合です。

　ただし、保険料を支払っている間は課税関係は生じません。

　だから、実際、満期保険金を受取った時点で、慌てるといったこともありま
　 す。この機会に、保険金の受取人が誰になっているか確認することをお勧め
　 します。

　さて、今回のテーマは、一時所得になる場合の節税方法について、ヒントを
　 提供します。

　たとえば、昔の養老保険の予定利率は良かったので、保険料累計５００万円
　 に対して満期保険金額７００万円なんてこともあります。

　この場合の一時所得の計算は、（受取額−保険料累計額）−特別控除５０万
　 円です。なお、申告にあたっては、この金額の２分の１を他の所得と合算す
　 ることになります。

　そうすると、上記の例では、一時所得は７００万円−５００万円−５０万円
　 の１５０万円になります。

　こんなとき、あと数年で満了する定期保険や、保障が過大の定期保険があっ
　 たらシメタものです。定期保険を途中解約した場合、保険料累計額より、解
　 約返戻金のほうが少ないので損が生じます。

　つまり、養老保険での益と定期保険の損を通算して節税ができます。

　＜事例＞
　 養老保険の満期保険金７００万円（保険料累計５００万円）、定期保険の解
　 約返戻金１０万円（保険料累計１００万円）の場合の一時所得は？

　一時所得＝
　（７００万円＋１０万円）−（５００万円＋１００万円）−５０万円＝６０万円
　 になり、この半分の３０万円が他の所得と合算されます。

　なお、解約返戻金が０の場合はこのような取扱いができませんのでご注意下
　 さい。

　※　保険の基礎知識はバックナンバーをご覧下さい。　
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　●　住宅ローンの見直し（４回目）　〜ＦＰ流〜

　ローンの返済期間は短いほうが良いか、長いほうが良いか。

　具体的に数字を見てみましょう。

　３０００万円を固定金利２．５％で借りた場合。数字は概算です。

　返済期間　　　 　毎月の返済額　　　　　　　総返済額
　 １０年　　　　　２８,２８１０円　　　　　　約３,３９４万円
　 ２０年　　　　　１５,８９７０円　　　　　　約３,８１５万円
　 ２５年　　　　　１３,４５８０円　　　　　　約４,０３７万円　
　 ３０年　　　　　１１,８５３０円　　　　　　約４,２６７万円

　当然といえば、当然ですが、返済期間が短いほうが、総返済額は少なくなり
　 ます。

　ところで、ここに発想の落とし穴があります。確かに、返済期間３０年で、
　 ３０年間、毎月支払い続けたら、上記の金額になります。しかし、３０年で
　 契約したからといってこの期間を使い切らなければならないという決まりは
　 ありません。お金に余裕ができたら、繰上げ返済していけば、総返済額は、
　 予定より少なくできます。

　最初から、短い返済期間にした場合、途中で毎月の返済が苦しくなったから
　 といって、返済期間を変更することは、ほぼ無理です。借換えするときも、
　 元の契約の残存期間内でしか借入れできません。

　将来のリスクを考えた場合、ローンの返済期間はできるだけ長く契約し、実
　 際の返済は早くするのが、良いと思います。
　
　　
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　●　編集後記

　政府税調のレポートを読みましたが、これからサラリーマンはかなりの増税
　 になりそうです。国の失策のために、増大した借金をサラリーマンに肩代わ
　 りさせるなんてヒドイ話です。
　 最近、大学も破綻する時代ですが、これも、国と地方が大学の乱立を認可し
　 た結果です。誰が考えても、少子化の時代、こんなに大学があったら、経営
　 が成り立たないことなどわかるはずです。補助金という名の税金が、これら
　 の大学に支払われているのですから、サラリーマンの増税の前に、やるべき
　 ことがもっとあるんじゃないかと思います。

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