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フラット３５のしくみ
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お金を殖やす、貯める、今日からはじめる節約テク！ 第１３２号
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このメルマガでは、知っておくと得する税金の仕組みや、賢い保険・住宅ローン
の選び方、年金テクニックや節税術を実務家ＦＰがわかりやすくお伝えします。
生活にまつわるお金の問題を考えることで、あなたやご家族のライフプランを
考えるきっかけになれば幸いです。
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◇◇2009年1月よりリニューアルしました◇◆◇
第１週・・・・資産運用
第２週・・・・ローン(主に住宅ローン）
第３週・・・・保険
第４週・・・・ライフプラン他
それぞれ、【基本編】【アドバンスト編】【extra編】で構成されています。
【extra編】は注目すべき記事などがあったときに配信します。
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今週のテーマは「ローン」です。
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【基本編】
多くの方が利用している住宅ローンに「フラット３５」があります。
「フラット３５」は民間の金融機関と住宅金融支援機構（以下、機構）が提供
する長期固定金利の住宅ローンです。
現在のような超低金利時代にお金を長期間借りるのであれば、固定金利で借りる
のがセオリーです。
ところで、「フラット３５」には「買取型」と「保証型」があります。
圧倒的に「買取型」のほうが多いので、この区別はそれほど神経質になる必要は
ないのですが、「保証型」は住宅ローンの借り換えに利用できないなど、
「買取型」に比べ不利な点もあるので、2種類あることだけは覚えておくと良い
と思います。
では、簡単にしくみの違いを見てみましょう。
●買取型
・民間金融機関は個人に住宅ローンを融資します。
・民間金融機関は個人に元本と利息を請求する権利を取得します。
・この権利を住宅ローン債権といいます。
・民間金融機関は、住宅ローン債権を機構に売却します（機構が買い取る）。
・機構は買い取った債権を信託銀行に信託して「証券化」します。
・この証券を住宅金融支援機構債権といいます。
・一般的にはＭＢＳ（Mortgege Backed Securities）のことです。
（サブプライムローンの記事で知った方もいるのでは？）
・ＭＢＳは流通市場で一般投資家に売却されます。
・売却代金が機構に入り、民間金融機関へ、債権の代金として支払われ、個人へ
の融資として使われます。
●保証型
・民間金融機関がＭＢＳを発行します。
・機構がＭＢＳを保証します。
・したがって、ＭＢＳの売却代金は機構を経ず、民間金融機関に入り、個人への
融資として使われます。
いづれにしても、「証券化」により、「フラット３５」は保証人や保証料が不要
になっています。
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【アドバンスト編】
経済危機に対応して「フラット３５」が２００９年６月４日より拡充されてい
ます。 詳細⇒ http://www.jhf.go.jp/
１ 建設費・購入価額の100％以内のご利用が可能になりました。
（これまでは建設費・購入価額の90％以内）
２ ご融資の対象となる諸費用の範囲を拡大されました。
３ 当初20年間の金利を年0.3％引き下げる 【フラット３５】Ｓ
（20年金利引下げタイプ）の取扱いを開始されました。
４ 住宅ローンの借換えにもご利用が可能になりました。
このうち、「買取型」のみ利用できるのが、１と４です。
また、６月４日より「フラット５０」が新たに開始されました。
税制面では、個人が贈与を受けて住宅の購入や増改修に使った場合、500万円まで
贈与税がかからないという税制改正がなされました。
基礎控除110万円も合わせると年間610万円まで無税で贈与できます。
ただし、優遇税制は2009年1月〜2010年末までの時限措置です。
このように住宅の購入がしやすくなっています。
しかし、借金がしやすくなったということは手放しでは喜べません。
安易な借金は身を滅ぼします。
資金計画は慎重に立てましょう。
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【編集後記】
やっと夏本番といったところですね。
夏の休暇は、山に海に、海外へと・・・、楽しいプランを計画されている方も
多いのではないでしょうか。
大いに英気を養しないましょう！
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