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ライフプラン,ファイナンシャルプランニング,生命保険,住宅ローン,資産運用の情報マガジン
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お金を殖やす、貯める、今日からはじめる節約テク！　第８５号
　　 　　　
〜どの金融機関にも属さない中立・公正のＦＰがあなたを応援します〜
　　　
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　□■メルマガの内容（はじめての方へ）
　
　このメルマガでは、読者の皆さんが知っておくと得する税金のしくみや、賢い
保険の選び方、住宅ローンの得する利用方法、年金テク、節約テクなど、すぐ
に役立つ知恵を実務家ＦＰがわかりやすく、生活者の立場で、あなたにお伝え
　しています。

　お金について考えることで、あなたやご家族のライフプランについて見直す
きっかけになれば、うれしく思います。
　
【目次】 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　・家計とビジネスに役立つ算数　〜中古マンションの価格の目安〜
　・保険商品、保険契約法、保険税務の研究　〜１０００万円を９万円で贈与〜
　・金融商品活用ガイド（２４）〜仕組み預金（１）〜
　・独り言　〜住宅購入の資金計画〜
　・ワンポイント講座　〜パートタイム労働法の改正など〜
・海外ロングステイ基礎講座（２）←新連載
　・編集後記
　・ご案内
　・無料レポート進呈などＰＲ
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　●　家計とビジネスに役立つ算数　〜中古マンションの価格の目安〜

　中古マンションのメリットは、なんといっても価格の割安感にありますね。

　でも、自分が購入しようとする中古マンションが適正額なのか。

　こんなことを疑問に思ったとき、役に立つ判定法があります。

　１．まず、そのマンションが賃貸マンションと仮定した場合の家賃はいくらか。
　　　
　２．年間家賃を収益率で割ります。下記の築年別収益率を参考にしてください。

　
　［設問］

　想定家賃が６万円。築年数１０年の場合、

　［解説］

　１．年間家賃：６万円×１２ヶ月＝７２万円　　

　２．７２万円÷８％＝９００万円

　
　以上より、目安としてこの中古マンションの適正価格は９００万円だろうと判断

　できます。

　但し、不動産の価格はさまざまな要因で決まりますので、上記の収益還元法で

　だした価格は目安にすぎません。

　［参考資料］

　・建築年数と収益率の目安

　１．築５年まで　　　４％〜６％

　２．築１０年まで　　７％〜８％

　３．築１５年まで　　９％〜１２％

　４．築１６年以上　１３％〜　

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　●　保険商品、保険契約法、保険税務の研究　

　〜相続税法２４条を使うと１０００万円を９万円で贈与できる!?〜

　個人年金の契約者（保険料負担者）と受取人が異なる場合、年金開始時に、年金

　受給権に対して贈与税が課されます。

　年金受給権とは。

　たとえば、受取人が毎年１００万円を１０年間にわたりもらえるという内容の

　１０年確定年金の場合を考えてみます。

　この場合、受取人が１０年間で受け取ることができる年金の総額は１０００万円

　ですが、年金開始時の評価額＝年金受取総額ではありません。

　年金受給権＝年金額×残存年数×残存年数に応ずる割合（下記参照）

　ということで、年金受取総額よりは低い評価額になっています。

　［確定年金の場合］

　残存年数と評価割合は以下の通りです。
　
　５年以下は７０％

　５年超１０年以下は６０％

　１０年超１５年以下は５０％

　１５年超２５以下は４０％

　２５年超３５年以下は３０％

　３５年超は２０％

　たとえば、３６年間で１０００万円を受取る確定年金の場合、年金受給権の

　評価額は２００万円となります。

　２００万円に対する贈与税は、

　２００万円−１１０万円（基礎控除額）＝９０万円

　９０万円×１０％＝９万円になります。

　
　仮に１０００万円を普通に贈与した場合の贈与税は、

　１０００万円−１１０万円＝８９０万円

　８９０万円×４０％−１２５万円＝２３１万円ですので、

　なんと２２２万円も差が出ます！

　
　通常、一時払い保険料を払ってから、年金の受け取りが開始されるまで１０年間

　の据え置き期間がありますが、最近では、据え置き期間１年の商品も販売されて

　います。

　ただ、このようなプランは常に税法改正のリスクがありますので、安易に利用する

　ことはおすすめしません。

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　●金融商品活用ガイド（２４）　〜仕組み預金（１）〜

　仕組み預金は、デリバティブ（オプションなど）を組み込んだ定期預金です。

　デリバティブの説明よりも、具体的な商品のしくみで説明したほうがわかりやすい

　と思いますので、２回にわたり代表的な仕組み預金について説明します。

　今回は満期特約付定期預金について取り上げます。

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　○○銀行　期間延長付定期預金３年又は７年満期

　本預金は当初預入期間３年後に当行の判断で期間が７年に延長される場合が

　あります。３年まで１％、４年目以降２％。

　････････････････････････････････････････････････････････････････････････
　
　このように一般の定期預金と大きく異なるところは、当初の一定期間経過後

（上記では３年）の金利の状況をみて「銀行」が満期を延長するか決める点です。

　上記の例で、３年後の金利が１％であれば、銀行は満期の延長を決めません。

　反対に、３％であれば、銀行は満期を延長するでしょう。

　銀行が満期延長の選択権を持っている以上、このような選択は合理的ですね。

　銀行が損をするような選択をするはずないですから。

　でも、預金者からしたら、３年後の金利が予想外に上がり、この仕組み預金を

　解約して預け換えしようとしてもできないようになっています。

　この商品は中途換金が基本的にできませんし、できる場合でも元本割れのリスク

　があります。

　最近ＦＰ相談の中で、仕組み預金を購入している方をよく目にします。ご相談者

　は目先の金利に魅力を感じて購入した方が多く、購入後にしくみ預金のリスクに

　ついて知り後悔している人も少なからずいる商品です。　
　
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●独り言　〜住宅購入の資金計画〜

　ご相談者から、「数日後に契約するのですがこの資金計画で大丈夫ですか」と

　いう相談を受けることが少なくありません。

　気をつけたい住宅購入のパターンは、以下の通りです。

　○気に入った物件を見つける
　　　　　↓
　○無理な住宅ローン（３年固定金利商品など）を組んでしまう
　　　　　↓
　○数年後、ローンの返済額アップ、教育費などの負担も増加
　　　　　↓
　○生活にゆとりがなくなる。最悪は住宅ローン破綻

　ここまでは極端でないにしても、物件を探す前に、きちんと資金計画を立てる

　人は多くありません。業者の甘い言葉に無理な住宅ローンを組む人が少なからず

　います。

　ひとつの原因は、住宅ローンを組むときに、現状の家賃や貯蓄額から負担のない

　返済額を決めることがあります。

　でも、現状、無理のない返済額も、将来、教育費がかかる頃にはかなりの負担に

　なります。また、現在の収入が確保できている保証もありません。

　将来にわたって住宅ローンの返済が負担にならないかどうかは、ライフプランを

　立てキャッシュフロー表で検証するのが最も確実です。

　冒頭のご質問者のようなご相談に対するアドバイスは限られてしまいますし、

　最悪はご購入を諦めなければならない場合もあります。

　そうならないためにも、住宅の購入を考えられている方は、ライフプランに

　あわせた資金計画を第一に立てることをお勧めします。物件探しはそれからです。

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　【ワンポイント講座】

　●パートタイム労働法の改正

　４月１日からパートタイム労働法が改正になります。

　パートと労働契約を締結するときに労働基準法で決められた内容の他、

　「昇給」「賞与」「退職金の有無」を記入した文書で確認しなければならない

　ことになりました。 違反した場合は罰則（過料１０万円）です。

　（参考）　

　労働基準法で必ず記載すべき内容は次のとおりです。

　契約期間、仕事をする場所と仕事の内容、始業、終業の時刻、残業の有無、

　休日、休暇、給与の額

　
　●為替介入

　急激な円高で為替介入の可能性がでてきました。

　為替介入には３種類あります。

　・単独介入：その国の中央銀行だけで行う介入

　・協調介入：各国での中央銀行が協力して行う介入

　・委託介入：協調介入の体裁をとった単独介入

　具体的には、日銀が円ドル相場に介入する場合、円売りドル買いをすることに

　よって円高を調整します。数年前に１ドル１０１円になったとき日銀による

　３０兆円の為替介入が行われたことがあります。　

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●海外ロングステイ基礎講座（２）

　人気の海外ロングステイ先は・・・

（財）ロングステイ財団の調査によると海外ロングステイの人気国ベスト５は

　以下の表の通りです。

　　1992年→ 2000年→ 2004年→ 2005年→ 2006年
　1位 ハワイ→ オーストラリア→同左→同左→ マレーシア
　2位 カナダ→ ハワイ→ マレーシア→ 同左→ オーストラリア
　3位 オーアストラリア→ ニュージーランド→ ハワイ→同左→ タイ
　4位 アメリカ西海岸→ カナダ→ 同左→ ニュージーランド→同左
　5位 ニュージーランド→ スペイン→ タイ→同左→ ハワイ

　オーストラリア・ハワイ・ニュージンランド・カナダなど英語圏で治安も気候も

　良い地域は依然として人気があります。

　最近では、東南アジアのマレーシア・タイなどの人気が急上昇しています。

　これらの国は滞在コストが安く、移動時間が短く、暖かい、いわゆる

「安・近・暖」の国です。

　これらの国では長期滞在査証を設定し複数年の滞在を可能としている点、

　退職者に必要な３Ｋ（金、健康、心）がそろう点も人気の理由です。

　しかし、単に「物価が安い」というだけで滞在先を選ぶのは好ましくないのです。

　滞在先で生活することはその国の文化、風俗、習慣の中で生活するということです。

　単に「物価が安いから」といった理由だけで滞在先を選んでしまうと、その国の

　文化などに馴染めず、数日で後悔することになってしまうことです。

　また、滞在国に対しても失礼ではないでしょうか。

　滞在先は、その国の文化、風俗、習慣を事前によく調べ、自分のやりたいことが

　その国で実現できるのかよく考えてから決めるのが、失敗しない秘訣です。

　何よりのその国が好きになることが成功の秘訣ではないでしょうか。

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　【編集後記】

　日ごとに暖かくなり、春の訪れを実感します。花粉症の方にはつらい時期となり

　ましたね。４月からセミナーを再開します。よろしければご参加ください。
　
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